Dans la métropole de Bordeaux, de nombreuses maisons avec grands jardins cachent un potentiel que leurs propriétaires sous-estiment encore. La valeur réelle d’un bien ne se limite plus à sa surface habitable ni à la qualité du bâti : elle dépend aujourd’hui surtout de ce que le terrain peut accueillir. La pression foncière, le zéro artificialisation nette (ZAN) et les objectifs de densification douce transforment ces parcelles en opportunités recherchées.
C’est dans ce contexte qu’émerge le paradoxe de la “dent creuse” : désignant un espace non construit entouré de parcelles bâties. Une maison estimée 500 000 € pour un particulier peut valoir 700 000 € pour un promoteur… simplement parce que le PLUiH autorise un R+2.
Quand un promoteur regarde votre bien…il ne regarde pas la maison
La plupart des propriétaires valorisent leur maison selon des critères classiques : surface, qualité du bâti, jardin, emplacement. Pour un promoteur, l’analyse est radicalement différente. Il examine d’abord :
- le gabarit constructible du terrain,
- le coefficient d’emprise au sol (CES),
- la hauteur maximale autorisée,
- l’existence d’une OAP (Orientation d’Aménagement et de Programmation) pouvant encourager la densification ou une division parcellaire.
Selon Gironde.fr, certaines zones imposent une emprise maximale inférieure à 20 % pour les constructions et aménagements. Dans les faits, cela signifie qu’une maison jugée “trop grande pour deux personnes” peut devenir un site de développement idéal pour 4, 6 ou 8 logements, selon la surface de plancher potentielle et la hauteur autorisée.
Densification douce (BIMBY) :vendre une partie ou tout ?
Le mouvement BIMBY (Build In My Backyard) gagne du terrain dans les métropoles françaises. Il encourage les propriétaires à réutiliser intelligemment les grands jardins pour créer du logement sans étendre la ville.
À Bordeaux Métropole, la question devient stratégique : faut-il vendre une partie du jardin ou céder l’ensemble du terrain à un promoteur ?
Option A : vendre une partie du jardin
Cette solution permet au propriétaire de conserver sa maison tout en générant une trésorerie. Toutefois, elle reste souvent moins rentable, car :
- la division nécessite des démarches techniques et administratives (géomètre, viabilisation, autorisations),
- les acheteurs potentiels sont moins nombreux,
- la valeur au m² d’un terrain issu d’un découpage reste généralement inférieure à celle d’un terrain destiné à un projet global.
Option B : vendre tout le terrain
C’est l’option généralement la plus valorisée. Lorsqu’un promoteur peut projeter un petit collectif R+2 ou R+3, la logique économique change : le terrain n’est plus acheté pour une maison, mais pour un potentiel de création de logements. À titre indicatif, le prix moyen d’un terrain constructible à Bordeaux s’établit à 1 351 €/m² en 2025, selon Solvimo. Dans certains secteurs, il peut atteindre 1 554 €/m², notamment lorsqu’une OAP renforce l’attractivité du foncier disponible.
Le paradoxe de la “dent creuse” :une opportunité qui dort
Une “dent creuse” se situe dans un tissu urbain plus dense, souvent entre deux immeubles ou dans une rue où la hauteur moyenne dépasse la maison existante. Cette configuration attire les promoteurs, car elle permet une densification cohérente avec l’environnement.
Pour le propriétaire, c’est l’occasion de transformer un bien “classique” en foncier stratégique. La rareté du foncier constructible à Bordeaux Métropole : renforcée par les objectifs zéro artificialisation nette des sols en 2050, accentue cette valeur. Certaines analyses urbanistiques locales évoquent d’ailleurs plusieurs centaines d’hectares devenus inconstructibles ou gelés, renforçant mécaniquement l’intérêt pour les dents creuses restantes.
Autrement dit, là où un particulier voit un jardin trop vaste, le promoteur voit une capacité constructive précieuse et parfois unique dans le quartier.
Comment un propriétaire peut-il évaluerle potentiel réel de son terrain ?
Pour éviter de sous-vendre son bien, il est essentiel d’effectuer une évaluation fondée sur des éléments objectifs. Voici les étapes clés :
- Consulter le PLUiH 3.1 de Bordeaux : zone, gabarit, hauteur, CES, stationnement, OAP.
- Calculer la surface de plancher possible : base du chiffrage “promoteur”.
- Analyser le marché local du foncier constructible : 1 351 €/m² en moyenne à Bordeaux en 2025.
- Comparer les deux scénarios : division parcellaire simple ou vente totale à un promoteur.
- Anticiper les contraintes : démolition éventuelle, fiscalité sur la plus-value, délais administratifs.
- Faire accompagner l’étude par un spécialiste travaillant déjà avec plusieurs promoteurs : un élément déterminant pour obtenir plusieurs offres et maximiser la valorisation.
- Tout savoir sur le fonctionnement du PLU.
Une stratégie gagnante pourles propriétaires de grands terrains
La valorisation d’un bien à Bordeaux ne peut plus se limiter à une estimation traditionnelle. Le contexte urbanistique pousse à repenser la valeur immobilière par le prisme de la densité et du potentiel constructible.
Le propriétaire ne vend plus une maison. Il vend une opportunité de développement urbain, encadrée par le PLUiH, les OAP et les objectifs métropolitains. La dent creuse révèle ainsi une évidence : un grand jardin n’est plus seulement un espace de loisir, mais un levier patrimonial majeur.
Pour en savoir plus
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- En savoir plus sur la vente d’un bien avec une agence ou entre particuliers.
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